〒830-0017 福岡県久留米市日吉町16番地１ ダイマンビル６F
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不動産登記のよくある質問（目次）
１．不動産登記の全般的なこと
- 司法書士と行政書士ってどう違うの？＜ブログ＞
- どのようなときに登記が必要になるのか？
- 不動産の登記は、必ずしなければならないの？
- 不動産の登記は、したほうがいいの？
- どうすれば、不動産の名義を確認することができるの？
- 土地・建物の登記簿を取るのに、いくらかかるのか？
- 登記簿を取るにはどうしたらいいか？
- 登記は自分でできないの？
- 不動産の登記は、だれに依頼したらいいのか？
- 不動産の名義を変更するのに いくらくらいかかるの？
- 登記手続きに、何日くらいかかりますか？
- 権利証ってなに？
- 権利証をなくしたのですが、再発行できますか？
- 権利証が見つからないのですが、名義変更できますか？
- 地番ってなに？
- 日本に住んでいる外国人の住所を示す証明書は？
- 海外に住んでいるとき、印鑑証明書はどうすればいいの？
⇒【相続手続きQ&A】「外国に住んでいる相続人がいたら、どうしたらいいの？」へ
２．相続登記
- 相続登記の手続きのことを知りたい方はコチラ
- 相続登記は、いつまでにしなければならないという期限ってあるの？
- 相続登記をしないと、どんなデメリットがあるの？
- 相続登記にはどんな戸籍が必要なの？（相続人が、配偶者と子どもの場合）
- 親が相続人となる場合に、集めなければならない戸籍は？
- 兄弟姉妹が相続人となる場合に、集めなければならない戸籍は？
- 相続登記に必要な書類に、有効期限ってあるの？
- 相続の登記で使う戸籍謄本は返してもらえるの？
- 戸籍の謄本と抄本、どっちを取ればいいの？
- 戸籍の附票（ふひょう）ってなに？
- 除籍謄本、改製原戸籍謄本ってなに？
- 相続登記に権利証（登記済証/登記識別情報）は必要ですか？
- 農地を相続したときに注意すべきことは？
- 相続財産の中に未登記の建物があったら？
- 法定相続で不動産を名義変更するとデメリットはあるの？
- 遺産分割調停にもとづく名義変更登記に必要なものは？
３．名義変更登記
- 名義変更の登記手続きのことを知りたい方はコチラ
- 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの特例（おしどり贈与）
- 土地の名義変更するだけで、贈与税はかかるのか？
- 贈与税の非課税の範囲内で生前贈与する際に注意すべきことは？
- 親から子に贈与で名義変更するにはどうしたらいいの？
- 認知症の父に成年後見人をつけたら、子どもに贈与できるか？
- 後見人をつけた父が所有している不動産は、売却することができるか？
- 夫婦で家を買うとき、それぞれの持分割合はどのように登記するといいか？＜ブログ＞
- 家を買うとき、まだ引っ越してもいないのに、なぜ先に住民票を移す必要があるのか？＜ブログ＞
- 住宅ローンの抵当権がついていますが、贈与で名義変更できますか？＜ブログ＞
４．抵当権抹消登記
- 住宅ローン完済後の抵当権抹消登記手続きのことを知りたい方はコチラ
- 住宅ローンを完済したけど、手続きはどうすればいいの？
- 抵当権の抹消登記に必要な書類をなくしてしまったら、どうすればいいの？
- 共有（所有者が複数人）の場合の抹消登記は、共有者全員が依頼しなければならないの？
- 土地と建物で所有者が異なる場合、抹消登記手続は、全員が依頼しなければならないの？
- 不動産を購入後、引っ越して住所が変わったり、結婚をして姓が変わっていますが、何か手続きは必要なの？
- 抵当権抹消登記をする不動産の所有者が亡くなっていますが、どうしたらいいの？
- 土地の登記簿に、明治時代の古い抵当権（休眠抵当権）が残ったままだったら、どうしたらいいの？
１．不動産登記の全般的なこと
【Q&A】どのようなときに登記が必要になるのか？
③ 住宅売るとき・買うとき
売主さんの名義になっている登記を、買主さんの名義に変更する（所有権移転）登記手続きをします。
このとき売主さんの住宅ローンの抵当権の登記（② ）が残っていたら、事前に または 所有権移転登記と同時に、抵当権を消す（抵当権抹消）登記をします。
買主さんが住宅ローンを組む場合は、担保に入れる（② 抵当権設定）登記もあわせて行います。
不動産の所有者がお元気なうちにご家族などの名義に変えるときは、生前贈与による名義変更をします。
まずは、ご相談/お見積もりのお問い合わせだけでも構いません。
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【Q&A】不動産の登記は、必ずしなければならないの？
「不動産登記の専門家」のページに書きましたが、
不動産の登記は、
があります。
まず、土地家屋調査士がする 表題部に関する登記。
その多くは申請が義務付けられています。
たとえば、建物を新築したときは1か月以内に登記をしなければなりません。
次に、司法書士のわたしが仕事としております権利部に関する登記です。
こちらは、原則として、登記をするかしないかは自由です。
登記の申請にかかわる人が1人の場合は、自由に選択できるでしょう。
ただし、登記をしないことによって不利益を受けることもあります。
一方、銀行から住宅ローンなどの融資を受ける場合のように、登記にかかわる人が複数の場合は、通常、登記をします。
【Q&A】不動産の登記は、したほうがいいの？
「不動産の登記は、したほうがいいですか？」
と聞かれると、「登記できるのであればした方が早めによい」とお答えするでしょう。
では、なぜ登記をしなければならないのでしょうか？
BさんがAさんから不動産を買った場合を考えてみましょう。
売主 Aさん
買主 Bさん
今、登記簿には所有者として「Aさん」が登記されています。
Bさんが不動産の売買契約をしただけでは、登記簿上の所有者は「Aさん」のままです。
そこで、Bさんが「この不動産の所有者は、わたしだ！」と、ほかの人に示すために（自分の権利を守るために）名義変更の登記をするわけです。
もし、Bさんが登記をしなかったら、不利益を受ける場合があります。
たとえば、AさんがBさんと売買契約をした後、Cさんにも同じ不動産を売って、Cさんが先に登記をしたような場合です。基本的に、登記は早い者勝ちなのです。
Bさんは、Aさんに支払ったお金を返すように請求し、払ってくれなければ裁判を起こすなどして、損を取り戻さなければならなくなります。
登記手続きには、
登録免許税などの「実費」
司法書士に依頼すれば「司法書士報酬」
が必要です。
しかし、その費用を惜しんだことでトラブルになると、裁判費用など余計な支出をしなければならなくなります。
というわけで、「登記できるのであればした方が早めによい」とお答えすることになるのです。
【Q&A】どうすれば、不動産の名義を確認することができるの？
ふだん、不動産の名義を調べることはないと思います。
通常は、相続の手続きをするときでしょうか。
不動産の名義を調べるには、どうしたらいいですか？ 権利証（登記済証/登記識別情報）を見れば分かりますか？
いいえ。権利証が手元にあったとしても、正確なことは分かりません。
すでに名義変更しているかもしれませんので。
登記事項証明書（登記簿謄本）を見ないと、いま現在、誰の名義であるかは分かりません。
登記簿は、どこで取れますか？
最寄りの法務局で取れます。
（郵送やインターネットで請求することもできます。）
たとえば、久留米市にお住まいの方が、東京都内の不動産の登記事項証明書を取りたいとき、わざわざ東京の法務局に行ったり、郵送で請求する必要はありません。
最寄りの法務局（久留米市にある法務局）で、日本全国の登記事項証明書を取ることができます。
当事務所にお越しいただければ、インターネットですぐにお調べできます。
その場で登記情報をお取りして、登記簿の現状をご説明したり、必要な登記があれば、そのお見積もりまでいたします。（1物件あたり500円）
おちいし事務所まで行くのは難しいのですが...自分で法務局に行くしか方法はありませんか？
法務局に行くことも、事務所にお越しになることも難しい方は、
当事務所の登記簿の取得代行サービスをぜひご利用ください。
- 登記簿の場合は、ご自宅に郵送
- 登記情報の場合は、メール
| 窓口で請求して、受け取る | 600円 |
| オンラインで請求して、法務局から送付 | 500円 |
| オンラインで請求して、窓口で受け取る | 480円 |
| 1通の登記事項証明書が50枚を超えるとき | 超える枚数50枚までごとに100円加算 |
〈登記簿を取るために法務局に行く時間が取れない方へ〉
お客さまが必要な登記簿をご自宅に郵送するサービスあります！
登記簿や地図を取るときには、土地の「地番」がわからないと請求できません。
② 地図
| 窓口で請求して、受け取る | 450円 |
| オンラインで請求して、法務局から送付 | 450円 |
| オンラインで請求して、窓口で受け取る | 430円 |
③会社の印鑑証明書
| 窓口で請求して、受け取る（印鑑カードが必要） | 450円 |
| オンラインで請求して、法務局から送付 | 410円 |
| オンラインで請求して、窓口で受け取る | 390円 |
④ 登記識別情報に関する証明
| 窓口で請求して、受け取る | 300円 |
| オンラインで請求して、オンラインにより交付 | 300円 |
登記情報提供サービスとは、登記所が保有する登記情報をインターネットを通じてパソコンの画面上で確認できる財団法人民事法務協会の有料サービスのこと。
| 全部事項（登記記録の全部の情報） | 337円 |
| 所有者事項 （不動産の所有権の登記名義人のみの情報） | 147円 |
| 地図、土地所在図など | 367円 |
【Q&A】登記簿を取るにはどうしたらいいの？
登記簿を取るには、
- 1法務局で手続きする
- 2インターネットで請求する
どこの法務局に行ったらよいでしょう？
不動産を管轄する法務局？
いいえ、最寄りの法務局で日本全国の登記簿を取ることができます。
登記簿を取るためにすべきことは？
法務局に行って、どのような手続きが必要ですか？
法務局に備え付けてある「登記事項証明書交付請求書」に、１．で確認したの土地・建物の所在、地番などを書いて、窓口に提出しましょう。
登記簿を取るのに、印鑑や身分証明書などは必要ありません。
なお、手数料は、１通あたり６００円。（1通が50枚を超える場合は、以後50枚までごとに100円ずつ加算）
※法務局が遠い、行く時間がない方は、郵送でも取ることができます。
「登記事項証明書交付請求書」を印刷したものに、必要事項を書いて、返信用の封筒と切手を同封して、登記所に郵送してください。
手数料は、法務局に行って取る場合と同じ、１通あたり６００円の「収入印紙」を手数料として、請求書に貼って請求します。
【Q&A】登記は自分でできないの？
「登記のことは専門家にお願いしてください」
と言いたいところですが、 不動産の登記も会社関係の登記も、専門家※でなくてもご自分で手続きできます。
行政書士や税理士が申請代行することは司法書士法違反です。
ただし、相手のある登記（たとえば、売買や担保設定などの登記）は、当事者が共同して申請しなければなりません。
通常は、司法書士が双方から委任を受けて申請手続きを代理します。
逆にいえば、相手のない登記なら、ご自分で申請しやすいでしょう。
たとえば、相続登記です。
相続登記のページに簡単にメリット・デメリットも書いています。
平日の昼間に法務局に相談に行く時間が取れる方でしたら自分でもてつづきができるかもしれませんが、相続登記は専門的な知識が必要になりますので、不動産登記の専門家である司法書士に依頼するのが通常でしょう。
おちいし司法書士事務所にご依頼いただければ、名義変更の登記手続きだけでなく、手続きに必要な戸籍謄本の収集や、遺産分割協議書の作成などすべての手続きをおまかせいただくことができます。
【Q&A】不動産の登記は、だれに依頼したらいいのか？
表題部（１）
<土地> 所在・地番・地目・地積
<建物> 所在・家屋番号・種類・構造・床面積
というように、どのような物件かを示す部分です。
この登記をするのが、「土地家屋調査士」
たとえば・・・
<建物>を新築したとき・増築したとき
<土地>分筆（1つの土地を複数の土地に分ける）、合筆（複数の土地を1つにする）、地目を「田」から「宅地」に変更する など
権利部（２）
所有権に関する事項の 「甲区」 と
所有権以外（たとえば抵当権など）の権利の事項の 「乙区」 の2つに分かれます。
この部分の名義を変えたり、登記を抹消したりするのが「司法書士」
くわしくは、
をご覧ください。
登記手続きが必要になったときは、まずは当事務所にお問い合わせください。
土地家屋調査士が担当する登記でしたら、お付き合いのある土地家屋調査士をご紹介いたします。
※よく「行政書士」と「司法書士」の業務の違いがわからないというご質問をいただきます。
行政書士は、行政書士法に基づく国家資格者で、他人の依頼を受け報酬を得て、役所に提出する許認可等の申請書類の作成並びに提出手続代理、遺言書等の権利義務、事実証明及び契約書の作成等を行います。
（日本行政書士会連合会ホームページより）
大ざっぱに言えば、
- 司法書士は、法務局や裁判所に提出する書類の作成、代理
- 行政書士は、役所の許認可関係の書類の作成、代理
と言えるかと思います。
だから、行政書士は、登記の申請代行はもちろんのこと、登記に必要な書類を作成することもできません。
不動産の登記、会社関係の登記は、司法書士にご相談下さい！
【Q&A】不動産の名義を変更するのに いくらくらいかかるの？
よく「だいたいでいいので、いくらくらいかかるんですか？」 とのご質問を受けます。
当事務所の手続き報酬（司法書士の報酬）はだいたい即答できます。
しかし、実費部分は、お客さまから「固定資産税評価額」を教えていただかなければ計算できません。
固定資産税の評価証明書などをご持参いただければ、その場で 無料で お見積もりいたします。
| 登録免許税 | 登記を申請するときに法務局で納めます。
で確認します。 |
|---|---|
| 住民票 | <参考：久留米市の場合> 住民票・戸籍の附票 1通200円 印鑑証明書 1通200円 戸籍謄本 1通450円 除籍謄本・改製原戸籍謄本 750円 |
| 登記簿謄本の取得費用 | 1通600円（法務局の窓口で取得する場合） |
今は報酬は自由化されていますので、事務所ごとに定めています。
複数の事務所に見積りを出してもらって検討されてもよいと思います。
しかし、費用が安ければよいというものではないようにも思うのです。
やはり、人間ですから お客さまと司法書士との相性 もあるかと思います。
一度、当事務所にいらっしゃいませんか？
お待ちしております。
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【Q&A】登記手続きに、何日くらいかかりますか？
お問い合わせいただく際、「手続きに何日くらいかかりますか？」とよく聞かれます。
相続による名義変更登記の手続きでご説明しますと、
- 1ご依頼内容をお聞きして、手続きのご説明、お見積り
- 2遺産わけの話し合い（遺産分割協議）
- 3遺産分割協議書の作成
- 4戸籍、印鑑証明書などのご準備
- 5登記申請
- 6登記完了後の書類のお渡し
と、おおまかにこのような手順で手続きを進めていきます。
１．の段階で「何日くらいかかるか？」と聞かれた場合と、５．の段階で「何日くらいかかるか？」と聞かれた場合で、違ってきます。
１．の場合だと、正直、わからないというのが本音です。
遺産わけの話し合いがすぐにまとまるケースと時間を要するケースがありますので。
５．の場合、名義変更の登記に必要な書類がととのえば、当事務所では、原則その日に申請します。
登記を申請した後は、申請した法務局での審査にどれくらいかかるかということになります。（もちろん、書類の不備や補正があれば、それに対処しない限り手続きは進みません。）
法務局の窓口や法務局のホームページには、登記完了予定日が示されています。
時期によって数日で完了するときもあるし、大規模な法務局でしたら1か月くらいかかることもあります。
通常でしたら、1週間から10日で登記が完了することが多いです。
【Q&A】権利証（登記済証/登記識別情報）ってなに？
すでに不動産をお持ちの方は、『権利証＝大事なもの』と思っていらっしゃるのではないでしょうか？
権利証とは...
登記が終わったときに、法務局から登記名義人あてに発行される書類です。
登記名義人とは、簡単に言うと、登記をすることではじめて登記簿に名前が登場する人のこと。
以前は、登記名義人には、申請した登記が終わると、登記済という朱色のスタンプが押された書類が発行されていましたので、『登記済証』とも呼ばれていました。
いまでは、登記手続きは、法務局のコンピュータで管理されていて、 登記が終わると、登記名義人に、「登記識別情報通知書」という書類が発行されます。
この緑色の目隠しシールの下には、
| １ | Ａ | ２ | − | Ｂ | ３ | Ｃ | − | ４ | ５ | Ｄ | − | Ｅ | Ｆ | ６ |
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【Q&A】権利証(登記済証)をなくしたのですが、再発行できますか？
権利証（登記済証・登記識別情報通知書）の再発行はできません。
しかし、権利証をなくしたからといって、権利を失うわけではありません。
不動産を売るときも、権利証がなくても登記手続きをする方法もあります。
そもそも、権利証とは何でしょう？
権利証とは、登記が終わったときに法務局から買主さんあてに発行される書類です。
以前は、登記済というスタンプが押したものでした。
いまでは、「登記識別情報通知書」という書類に12ケタの暗証番号が書かれたものになっています。
権利証は、たとえば、不動産を売る際の名義変更の登記（所有権移転登記）で使います。
失くしたとしても、登記手続きを代理する司法書士が
「本人確認情報」
を法務局に提出することで登記手続きはできます。
万が一、失くされたとしてもご心配なく。
（ただ、当事務所の場合、本人確認情報の作成には報酬が発生いたします。）
また、権利証は、登記を申請する際に、本人確認資料として法務局に提出しますが、
登記手続きには権利証のほかに、所有者の印鑑証明書なども必要なので、
権利証だけで勝手に名義変更の登記をすることはできません。
悪用されるのがご心配でしたら、法務局に申し出ると、
「登記識別情報」を失効させることもできますし、
不正な登記がされることを防ぐ方法もあります。
※不正登記防止申出制度
不正な登記がされる差し迫った危険がある場合に、申出から3か月以内に不正な登記がされることを防止するための制度。
この申出をすることで、申出から3か月以内に登記が申請された場合は、申出をした方に、登記が申請されたことが通知されます。
身に覚えのない登記がされることを防止することができます。
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【Q&A】権利証が見つからないのですが、名義変更できますか？
不動産をお持ちの方にとって、権利証（登記済証、登記識別情報）は大事なものと認識されていると思いますが、その権利証をなくしてしまったら、どうなるのでしょう？
→そんなことはありません。
名義変更登記ができなくなる？
→そんなこともありません。
権利証の再発行は、どこでできるの？法務局？司法書士？
→権利証は再発行できません！
しかし、登記済証がなくても手続きできますので、ご安心ください。
- 1事前通知による方法
- 2登記申請代理人が作成する本人確認情報を添付する方法
があります。
１．事前通知による方法とは、
登記済証をつけずに申請すると、法務局から所有者あてに「登記が申請されているが間違いないか？」という趣旨の手紙が届きます。
それに、印鑑を押して返送すれば、法務局は手続きを進めるという方法です。
これは、追加費用がまったく不要（切手代も不要）です。
２．本人確認情報を添付する方法とは、
登記申請を代理する司法書士が、現在の所有者の本人確認をして、不動産の取得の経緯などを聞き取って、報告書にまとめたものを登記済証の代わりに添付して申請する方法です。
この方法ですと、司法書士が書類を作成しますので、司法書士報酬が加算されることが多いでしょう。
たとえば、親子間の贈与による名義変更登記の場合、登記完了を急がれないでしょうから、１．の方法でよいかと思います。
（法務局と所有者との書類のやりとりがありますので、通常の登記よりプラス1週間程度かかるかと思います。）
【Q&A】地番ってなに？
法務局で土地の登記簿を請求するときは、『地番』が分からなければ取ることができません。
ところで、『地番』ってご存じですか？
似たものに、『住居表示』がありますが、違いは分かりますか？
『地番』とは、登記制度上、土地1筆ごとに付す番号のこと。
一方、『住居表示』は、住居表示に関する法律に基づいて 、町をわかりやすくしたり、郵便物を配達しやすくすることを目的にした制度で、「建物の場所」を示す番号のこと 。
おちいし司法書士事務所がある福岡県久留米市には、
- 住居表示が実施されている地域
- 実施されていない地域
があります。
住居表示が実施されていない地域は、ふだん書いている住所の「何番地何」が「地番」であることが多く、
住居表示の地域は、「（何丁目）何番何号」と表記されていると思います。
（※ふだんは、◯−◯と書くので、あまり意識されないかもしれませんけど。）
法務局で登記簿を取るときに、請求用紙に住居表示の「何番何号」と書くと、
- まったく違う他人の土地の登記簿
- 該当する物件がない
ということになりますので 、ご注意ください！
もし、地番がわからないときは、
- （ご自分で所有する物件なら）権利証（登記済証/ 登記識別情報）
- 固定資産税の納税通知書
で確認できます 。
または、
- 管轄の法務局に電話で問い合わせると、調べてもらえます
- 登記情報提供サービスのホームページで、地番検索することができます
- 法務局に備え置かれている地図（ブルーマップ）でも調べることができます
不動産の名義を確認したいけど、法務局は遠くてなかなか行けない
平日は仕事があり、法務局に行く時間が取れない
▼
おちいし司法書士事務所は、あなたに代わって
あなたが名義を確認したい物件の登記簿（登記情報）を
お取り寄せする登記簿取得サービスをご利用になりませんか？
【Q&A】日本に住んでいる外国人の住所を示す証明書は？
平成24年7月9日から、新しい在留管理制度がスタートしています。
在留資格をもって中長期間在留する外国人（「中長期在留者」）には、
が交付されます。氏名等の基本的身分事項や在留資格、在留期間が記載され、顔写真が貼ってあるそうです。
※「中長期在留者」とは...
日本人と結婚している方や日系人の方（在留資格 が「日本人の配偶者等」や「定住者」の方）
企業等にお勤めている方（在留資格が「技術」や「人文知 識・国際業務」など）
技能実習生、留学生や永住者の方 のこと。
また、新しい在留管理制度の導入にともなって、外国人登録制度は廃止され、
わたしたち司法書士は、仕事の中で、よくお客さまから住民票をお預かりしたり、「運転免許証」などの顔写真付きの証明書をご提示していただいて「本人確認」をしたりし ます。
「外国人住民票の創設と渉外家族法実務」という本によると、さまざまな問題点があるようです。
たとえば、住所変更の登記などをする際、過去の住所地から現在の住 所地までの移り変わりを、住民票や戸籍の附票で調べます 。
くわしくは...
▼法務省入国管理局：「新しい在留管理制度がスタート！ 」
▼法務省入国管理局：「Ｑ＆Ａ在留管理制度よくある質問」
▼法務省入国管理局：「在留カード及び特別永住者証明書の氏名表記について」（PDF）
▼総務省入国管理局：「特別永住者の制度が変わります！」
▼法務省入国管理局：「在留カード及び特別永住者証明書の見方」（PDF）
▼総務省：「7月9日から外国人住民に係る住民基本台帳制度がスタートします。」
▼総務省：「外国人住民に係る住民基本台帳制度について」
▼法務省：「外国人登録法廃止後の外国人登録原票の開示請求に係るお知らせ」
※窓口に行っても、即日交付されないようです。
▼法務省：「外国人登録原票に係る開示請求について」
- 複数の原票について開示請求があった場合･･･3〜4週間
- 最後の原票のみ開示請求があった場合･･･2〜3週間
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２．相 続 登 記
相続登記のページの「６．相続登記のよくある質問」をご覧ください。
３．名義変更登記
土地の名義変更するだけで、贈与税はかかるのか？
夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除
贈与をすると、贈与してもらった人は、1年間にもらった財産の合計額が110万円（基礎控除額）を超えたら、その超えた部分について贈与税がかかります。
この特例を受けるための要件は、
- 1夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
- 2配偶者から贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
- 3贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
です。
ただし、この特例は、同じ配偶者からの贈与は、一生に一度しか適用を受けることができません。
不動産を贈与するときには、贈与税以外の税金もかかります
贈与をする際、気になるのは贈与税だと思います。
贈与税がいくらくらいになるか知りたい方は、国税庁のページをご覧ください。
→No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜贈与税｜国税庁
しかし、不動産を贈与するときには、贈与税だけでなく、他の税金もかかってきますが、ご存知ですか？？？
ひとつめは、名義変更登記を申請する際に納める「登録免許税」。
これは、名義変更する不動産の固定資産税評価額の2％です。
評価額が1,000万円だとしたら、２０万円になります。
もうひとつが、「不動産取得税」。
これは、固定資産税評価額の3％（土地、住宅用の家屋）です。
ちなみに、相続によって名義変更した場合、この不動産取得税はかかりません。
※不動産取得税のくわしいことは、コチラをご覧ください。
贈与税などの税金が高額になるのでやめておこうと思われるかもしれません。
そのようなときは、ぜひ、遺言をご検討されてはいかがでしょう？
【Q&A】贈与税の非課税の範囲内で生前贈与する際に注意すべきことは？
相続税が増税される予定ですので、相続税の節税のために、計画的に生前贈与をお考えの方も多いと思います。
不動産を生前贈与する場合、不動産の評価額は高額ですので、一度に贈与するとかなりの贈与税が課税されることもあります。
そのような場合、少しずつ不動産の持分を贈与していくこともできます。
少しずつ不動産の持分を生前贈与する際には、注意することがあります。
それは、複数の子どもへの贈与は避けるということ！
同じことは、相続による名義変更のときにも当てはまるのですが、
不動産の共有状態は、のちのち問題となることがあるからです。
複数人で共有していると、いざその不動産を売却しようと思っても、共有者全員が同意しなければ手続きを進めることができません。
また、共有者のひとりが亡くなれば、亡くなった共有者の持分は、
亡くなった方の相続人が相続することになり、さらに共有者が増えることもあります。
ですので、少しずつ不動産の持分を生前贈与する場合は、
持分を分散させない方がよいでしょう。
手続きに必要な書類のことや手続きにかかる費用のことなど、
▼
▼国税庁・タックスアンサー
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【Q&A】親から子への「贈与」によって名義変更したい
相続税増税の影響からか、
親から子への「贈与」についてのお問い合わせが増えてきました。
司法書士が名義変更の手続きを受任する際は、
お客さま、親から子への贈与の場合ですと、
親と子どもの双方にお会いして、
ご本人さまの確認、贈与の意思の確認、名義変更する物件の確認など
をいたします。
- 親が子どもに内緒で
- 子どもが勝手に
することはできません。
| Aさんが、「贈与」のことで司法書士に相談しに事務所にいらっしゃいました。 相談者Aさんの話では、
司法書士は、登記手続きを進めるでしょうか？ |
たとえ、登記手続きに必要な書類や実印がそろっていたとしても、
司法書士としては、父Bさんにもお会いして、「本人確認」と「意思確認」をいたします。
「本人確認」は、免許証などを見せていただいて、生年月日などをお聞きして確認します。
「意思確認」とは、父Bさんが「子どものAさんに贈与する」意思があるかどうかということです。
贈与の行為が「無効」になってしまいます。
わたしも経験がありますが、施設に入所されている場合は、
それで、もし父Bさんが認知症だったら｡｡｡
申し訳ありませんが、登記手続きは進めることはできません。
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【Q&A】後見人をつけた父が所有している不動産は、売却することができるか？
<事例>
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意思能力がない、いわゆる「認知症」の状態であれば、判断能力が衰えていますので、売買の行為が「無効」になってしまいます。
だから、父Bさんに後見人をつける手続きを「家庭裁判所」でおこない、選任された後見人が父Bさんの代理人として、売買手続きをします。
しかし、これで手続き終了にはなりません！
「居住用不動産の処分」には、処分することの必要性や妥当性、価格の相当性について、慎重な判断を要します。
本人（父Bさん）の居住用不動産を処分する場合は、『家庭裁判所の許可』が必要になります！
売却する場合は、「買主さん」「売買価格」などが決まってから、「売買契約書の案」をつけて申し立てをします。
この家庭裁判所の許可を得ていないと、売買契約は「無効」になってしまいます。
登記手続きにも、家庭裁判所の許可決定書を添付することになります。
裁判所ホームページより
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【Q&A】認知症の父に「成年後見人」をつけたら、子どもに贈与できるか？
<事例>
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なぜか？
財産を無償で贈与する行為は、父Bさんの財産を「減少」させてしまいます。成年後見制度は、本人の権利擁護を目的とする制度なので、
本人の資産は「本人のため」にしか利用することができません。
だから、"無償"での贈与は、原則認められないのです。
裁判所ホームページより
４．抵当権抹消
【Q&A】住宅ローンを完済したけど、手続きはどうしたらいいのか？
住宅ローンを組んだとき、通常、抵当権を登記します。
ローンを完済すると、銀行が、この抵当権を抹消するための書類を用意してくれます。
抵当権の登記は、勝手に消えませんし、銀行が消してくれるわけでもありません！
抹消登記の手続きに必要なものとしては、
① 銀行が用意する書類
- 抵当権の権利証（登記済証、登記識別情報）
- 解除証書
- 金融機関の登記事項証明書
- 委任状
② お客さまにご準備いただくもの
- 認印
- 運転免許証などの本人確認書類
- 「登記簿上」の住所が、「現在」の住所と異なっている場合は、住民票（前住所の記載のあるもの）または戸籍の附票
→抵当権抹消登記の前提として、登記簿上の住所を現在の住所に変更する登記が必要になります。 ▼
（くわしくは、「【Q&A】不動産を購入後、引っ越して住所が変わったり、結婚をして姓が変わっていますが、何か手続きは必要なの？」をご覧ください。）
銀行が用意してくれる書類の中の、「銀行の登記事項証明書」には有効期限があります。
証明書が発行された日から3か月以内です。
期限が切れてしまうと、銀行に差し替えてもらうか、取り直す必要がありますので、費用が増えるかもしれません。
また、抹消登記を何年も経ってからしようとすると、書類を紛失する可能性もあります。
銀行が用意する「登記済証（登記識別情報）」は再発行してもらうことができませんので、思わぬ手間ひまがかかるかもしれません。
ですので、ご完済されたら お早めに抹消登記をされることをお勧めします。
抹消登記について、ご不明な点などございましたら、お気軽にお問い合わせください。
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【Q&A】抵当権の抹消登記に必要な書類をなくしてしまったら、どうすればいいの？
- 住宅ローンを払い終わったあと、抵当権の抹消登記を後回ししていたら、銀行から受け取った書類を失くしてしまった
- 相続の登記をしようと思って登記簿を見てみたら、親が組んでいた住宅ローンの抵当権の登記がそのままになっていた
抵当権抹消登記に必要な書類は、「登記に必要なもの」のところにも書いていますが、
- 1抵当権設定契約証書（登記済証）または登記識別情報
- 2解除証書
- 3委任状
- 1銀行の委任状には、銀行の実印（代表者が法務局に登録している印）で押印
- 2銀行の印鑑証明書が必要
つぎに、手続き面。
- 1事前通知による方法＝抵当権の抹消登記だけする場合は、通常この方法でします
登記済証/登記識別情報も添付しないで登記申請すると、法務局は、まず銀行に対して、
「このような抵当権の抹消登記が申請されましたが、申請の内容が真実であれば申し出てください」
と通知（『事前通知』）をします。
銀行から期間内に間違いない旨の申し出があれば、抵当権が抹消されます。
郵便で書類をやり取りするので、通常の手続きよりも時間がかかります。
この方法は事前通知の切手代などを納める必要はありません。
- 2本人確認情報を作成する方法
申請代理人となる司法書士が、銀行の融資課長、担当者などを本人確認し、本人確認情報を作成して、登記済証/登記識別情報に代わる書類として登記手続きをします。
この場合は、別途費用がかかります。
をしようと思ったら抵当権の登記がついたままでお困りの方！
当事務所では、このようなケースの抵当権抹消登記を何度も手続きをしています。
お客さまの感想も、ご参考になさってください！
当事務所にお越しいただくのが困難な方も、
まずは、お気軽にお問い合わせください。▼
【Q&A】共有（所有者が複数人）の場合、抹消登記手続は、共有者全員が依頼しなければならないの？
土地＝夫1/2、妻1/2
建物＝夫1/2、妻1/2
の土地・建物に設定された抵当権を抹消する場合、夫と妻からから委任状をいただくのが望ましいとは思いますが、共有者のおひとりからの依頼でも大丈夫です。
共有の場合、共有者の全員からの依頼でも、お一人からの依頼でも、費用は同じです。
【Q&A】土地と建物で所有者が異なる場合、抹消登記手続は、全員が依頼しなければならないの？
土地の所有者＝妻
建物の所有者＝夫
のケースだと、夫と妻のおふたりからの依頼が必要になります。
同じ不動産を共有している場合と異なります。
【Q&A】不動産を購入後、住所が変わりました（結婚をして姓が変わりました）が、何か手続きは必要なの？
名義変更の登記や抵当権抹消登記の前提として、
- 住所の変更登記
- 氏名の変更登記
をしなければなりません。
所有者の住所や氏名の変更登記には、
が必要になります。戸籍は、本籍地の役場で取らなければなりません。
今お住まいの住所地と本籍地が異なる場合、郵送で取り寄せることになります。
面倒とお感じの方は、ご遠慮なくお申し付けください。
手続きに必要な、住民票や戸籍をお客さまに代わってお取り寄せもいたします。
【Q&A】抵当権の抹消登記をする不動産の所有者は亡くなっていますが、どうしたらいいの？
住宅ローンを組むときに団体信用生命保険に加入していたら、住宅ローンを組まれた方が返済中にお亡くなりになると、生命保険金でローンの残金が返済されます。
この場合は、
相続による名義変更の登記（相続登記）
抵当権抹消登記
という手続きになります。
同時に申請できます。
別のケースで、
所有者が亡くなる前に、住宅ローンを完済していたけど、抵当権の抹消登記をしていなかった
ということもあるでしょう。
しかし、いずれは名義変更の登記をしなければなりません。遺産分けの話し合い（遺産分割協議）がお済みでしたら、相続による名義変更の登記もあわせてされることをオススメいたします。
【Q&A】土地の登記簿に、明治時代の古い抵当権が残ったままだったら、どうしたらいいの？
名義変更登記をご依頼いただいた際に、登記簿を確認したら、このような昔の抵当権に出くわすことがあります。
「休眠抵当権」 と呼んでいますが、抹消登記をし忘れた最たる例ですね。
- 1現在の所有者がかかわった抵当権ではないので、支払いが終わっているかどうかがわからない点
- 2登記簿に載っている抵当権者を知らない点
です。
休眠抵当権の抹消は、抵当権者の調査が必要になりますので、ご自分でなさるのは難しいと思います。
不動産登記の専門家・司法書士にご相談ください。
CASE ０１ 登記簿に載っている抵当権者またはその相続人の行方が分かる場合
通常どおり、抵当権者またはその相続人と物件の所有者が共同して（または判決によって）登記を申請することになります。
なお、抵当権の抹消登記の前提として、抵当権の名義を相続人にする抵当権移転登記が必要になることがあります。
CASE ０２ 登記簿に載っている抵当権者の行方が分からない場合
抵当権者はずいぶん昔の人ですので、知らないことがほとんどでしょう。
- 1登記簿に載っている抵当権者の行方がわからない
- 2弁済期から20年以上経過している抵当権
であれば、
- 3債権額＋利息＋損害金の全額を供託する
ことで、所有者が単独で抵当権の抹消登記をすることができます。
まずは、登記簿に載っている抵当権者の戸籍を調査
戸籍が保存期間経過などで取れないことがほとんど(?)ですので、不在籍・不在住証明書を取ります。
もし、抵当権者の戸籍が取れたら、抵当権者の相続人を戸籍で追うことになります。
抵当権者の登記簿上の住所に配達証明付きで手紙を送る。
手紙が宛先不明で戻ってくれば、登記手続き上、抵当権者の行方が分からないということになります。
弁済期から20年以上経過していることを調べるため昔の登記簿（閉鎖登記簿謄本）を取得する。
供託する日までの利息・損害金を計算して、供託する。
登記申請して手続完了！
ところで、100年以上経過しているので供託する金額が気になると思いますが、
現在の貨幣価値に換算する必要はありませんので、債権額にもよりますが、通常は数百円程度です。
通常の住宅ローンの抵当権の抹消とは、ずいぶん手順も違うし、手間がかかります。
手続きに１ヶ月程度かかりますので、売却などをお考えの場合は、早めに司法書士にご依頼されることをオススメいたします。
CASE ０３ 抵当権者が○○農業会など法人の場合
抵当権者が法人の場合は、CASE ０２ のように供託して簡易に抵当権を消すことはできません。
その法人の登記簿を取って、清算人を確認する
清算人全員の戸籍を取り寄る。（通常、全員亡くなっている）
地方裁判所に、その法人の「清算人選任の申立て」をする
清算人と共同して抵当権の抹消登記を申請する
清算人の報酬も準備する必要がありますので、 CASE ０１ 、CASE ０２ よりも手続き費用はかかります。ご了承ください。
当事務所では、これまで何度も休眠抵当権の抹消手続きを取り扱っております。
もし、あなたの土地の登記簿に休眠抵当権が残っていたら、当事務所におまかせください！
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