不動産登記のよくある質問（目次）

１．登記手続きの全般的なこと

不動産の登記手続きが必要になるおもなケースは...

 

　建物を新築したとき

一戸建ての住宅を建設業者さんに建ててもらって、完成すると、
まず、土地家屋調査士 が、建物の表題登記をします。

そのあと、司法書士が、建物の所有権保存登記をします。

保存登記とは、「この建物の所有者は わたし です」ということを示すものです。

 

所有権保存登記の費用はコチラ

 

　住宅ローンを組むとき・完済したとき

銀行から「住宅ローン」の融資を受けるとき、
不動産を担保に入れる（抵当権設定）登記をします。 

なぜ、金融機関は抵当権をつけるのか？

それは、あなたが住宅ローンの返済をと滞るという万が一に備えるためです。 

ローンを完済しても、自動的に登記は消えません！
その登記を消す（抵当権抹消登記）をしなければ、登記簿はそのままです。

金融機関から書類が届いたら、早めに手続きをすることをおすすめします！

抵当権設定登記の費用はコチラ

抵当権抹消登記の費用はコチラ

 

　住宅売るとき・買うとき

売主さんの名義になっている登記を、買主さんの名義に変更する（所有権移転）登記手続きをします。

このとき売主さんの住宅ローンの抵当権の登記（）が残っていたら、事前に または 所有権移転登記と同時に、抵当権を消す（抵当権抹消）登記をします。

買主さんが住宅ローンを組む場合は、担保に入れる（抵当権設定）登記もあわせて行います。

場合によっては、売主さんの登記簿上の住所と現在の住所が異なっていることがあります。そのときは、現在の住所にあわせる（所有権登記名義人表示変更）登記もすることになります。

所有権移転登記の費用はコチラ

所有権登記名義人表示登記の費用はコチラ

 

　不動産をお持ちの方がなくなったとき

  遺言や遺産分割協議で相続することになった方へ名義を変更する（所有権移転登記）ことになります。

　相続税の申告のように期限が決まっているわけではありませんが、早めに手続きをすることをおすすめします！

くわしくは　　相続登記

 

相続による名義変更の登記の費用はコチラ

 

まずは、ご相談/お見積もりのお問い合わせだけでも構いません。
▼

実際に依頼した方の感想が知りたいなと思われた方は
▼

 

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（「不動産登記の専門家」のページに書きましたが、）

不動産の登記は、

• 物件の内容を示す「表題部」
• 権利関係を示す「権利部」　があります。

まず、土地家屋調査士がする　表題部に関する登記。

その多くは申請が義務付けられています。

たとえば、建物を新築したときは1か月以内に登記をしなければなりません。

次に、司法書士のわたしが仕事としております権利部に関する登記です。

こちらは、原則として、登記をするかしないかは自由です。

登記の申請にかかわる人が1人の場合は、自由に選択できるでしょう。

ただし、登記をしないことによって不利益を受けることもあります。

一方、銀行から住宅ローンなどの融資を受ける場合のように、登記にかかわる人が複数の場合は、通常、登記をします。

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このように聞かれると、「登記できるのであればした方がよい」とお答えするでしょう。

では、なぜ登記をしなければならないのでしょうか？

BさんがAさんから不動産を買った場合を考えてみましょう。

売主　Aさん		買主　Bさん

今、登記簿には所有者として「Aさん」が登記されています。

Bさんが不動産の売買契約をしただけでは、登記簿上の所有者は「Aさん」のままです。

そこで、Bさんが「この不動産の所有者は、わたしだ！」

と、ほかの人に示すために（自分の権利を守るために）名義変更の登記をするわけです。

もし、Bさんが登記をしなかったら、不利益を受ける場合があります。

たとえば、AさんがBさんと売買契約をした後、Cさんにも同じ不動産を売って、Cさんが先に登記をしたような場合です。基本的に、登記は早い者勝ちなのです。

Bさんは、Aさんに支払ったお金を返すように請求し、払ってくれなければ裁判を起こすなどして、損を取り戻さなければならなくなります。

登記手続きには、

　登録免許税などの「実費」

　司法書士に依頼すれば「司法書士報酬」

が必要です。

しかし、その費用を惜しんだことでトラブルになると、

裁判費用など余計な支出をしなければならなくなります。

というわけで、「登記できるのであればした方がよい」とお答えすることになるのです。

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不動産の名義を確認することは、日常生活ではあまりないと思います。

通常は、不動産を売買するときや遺産分けをするときなどになされると思います。

　　　　登記事項証明書（登記簿謄本）を見ないと、現在の登記簿の状況は分かりません。

※　物件の所在地は、権利証（登記済証/登記識別情報）や固定資産税の通知書などに記載されています。

手続きや費用のことなど、お気軽にお問い合わせください。

▼

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登記簿の費用のことではなく、司法書士に手続きを依頼するといくらかかるか を知りたい方  料金表のページをご覧ください。

登記簿の費用のことではなく、登記手続きのことを知りたい方  コチラをご覧ください

※ 赤い字の金額は、H25.4.1から値下げされたものです

登記事項証明書（登記簿謄本）

窓口で請求して、受け取る	600円
オンラインで請求して、法務局から送付	500円
オンラインで請求して、窓口で受け取る	480円
1通の登記事項証明書が50枚を超えるとき	超える枚数50枚までごとに100円加算

地図

窓口で請求して、受け取る	450円
オンラインで請求して、法務局から送付	450円
オンラインで請求して、窓口で受け取る	430円

会社の印鑑証明書

登記識別情報に関する証明

登記情報提供サービス

登記情報提供サービスとは、登記所が保有する登記情報をインターネットを通じてパソコンの画面上で確認できる財団法人民事法務協会の有料サービスのこと。

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「登記のことは専門家にお願いしてください」

と言いたいところですが、 

不動産の登記も会社関係の登記も、専門家でなくてもご自分で手続きできます。

法務局には無料相談のコーナーもありますし、

法務省のホームページには申請書の様式もあります。

ただし、相手のある登記

たとえば、売買や担保設定などの登記は、

当事者が共同して申請しなければなりません。

通常は、司法書士が双方から委任を受けて申請手続きを代理します。

逆にいえば、相手のない登記なら、ご自分で申請しやすいでしょう。

たとえば、相続登記です。

相続登記のページに簡単にメリット・デメリットも書きましたが、

自分でされるか、司法書士に依頼するかはご自分の判断になります。

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＜関連＞

• 2013年5月1日ブログ記事「相続の登記は、自分でもできる？」

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登記手続きは、お客さまご自身ですることができます。

申請書のひな型などは、法務省のホームページにも掲載されています。

わたしは司法書士ですので、お客さまに代わって登記申請を代行いたします。

しかし、不動産の登記手続きのすべてをできるわけではありません。

不動産の登記事項証明書（登記簿）は、大きく分けて2つの部分からできています。

※登記簿の様式　　　「様式例１　土地」　「様式例２　建物」　「様式例３　区分建物」

それぞれ性質が違っていて、それぞれ専門家も異なります。

登記手続きが必要になったときは、まずは当事務所にお問い合わせください。

もし、土地家屋調査士がする登記でしたら、お付き合いのある土地家屋調査士をご紹介いたします。

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よく「だいたいでいいので、いくらくらいかかるんですか？」 とのご質問を受けます。

当事務所の手続き報酬（司法書士の報酬）はだいたい即答できます。

しかし、実費部分は、お客さまから「固定資産税評価額」を教えていただかなければ計算できません。

固定資産税の評価証明書などをご持参いただければ、その場で 無料で お見積もりいたします。

登記手続きにかかる費用は、実費　司法書士の報酬　の2つに分けることができます。

主な実費は、

登録免許税	登記を申請するときに法務局で納めます。 金額を計算するには、「固定資産税の評価額」が必要です。 役場から届く「納税通知書」 役場で取れる「固定資産税評価証明書」 で確認します。
住民票 戸籍 の取得費用	<参考：久留米市の場合> 住民票・戸籍の附票　　1通200円 印鑑証明書　　1通200円 戸籍謄本　　1通450円 除籍謄本・改製原戸籍謄本　　750円
登記簿謄本の取得費用	1通600円（法務局の窓口で取得する場合）

今は報酬は自由化されていますので、事務所ごとに定めています。

複数の事務所に見積りを出してもらって検討されてもよいと思います。

しかし、費用が安ければよいというものではないようにも思うのです。

やはり、人間ですから　お客さまと司法書士との相性　もあるかと思います。

ですので、お見積もりだけでも構いません。

一度、当事務所にいらっしゃいませんか？

お待ちしております。

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すでに不動産をお持ちの方は、『権利証＝大事なもの』と思っていらっしゃるのではないでしょうか？

この緑色の目隠しシールの下には、

 のように、12桁の英数字のパスワードが書かれています。

（この目隠しシールは、一度はがすともう貼れない仕組みになっています。）

不動産1個につき１枚ずつ（複数名で共有する場合には、共有者それぞれ1枚ずつ）発行されます。

権利証（登記済証・登記識別情報通知書）の再発行はできません。

しかし、権利証をなくしたからといって、権利を失うわけではありません。

不動産を売るときも、権利証がなくても登記手続きをする方法もあります。

  ぜひご相談ください。・・・　　

そもそも、権利証とは何でしょう？

権利証とは、登記が終わったときに法務局から買主さんあてに発行される書類です。

以前は、登記済というスタンプが押したものでした。

いまでは、「登記識別情報通知書」という書類に12ケタの暗証番号が書かれたものになっています。

権利証は、たとえば、不動産を売る際の名義変更の登記（所有権移転登記）で使います。

失くしたとしても、登記手続きを代理する司法書士が

　　　「本人確認情報」

 を法務局に提出することで登記手続きはできます。

万が一、失くされたとしてもご心配なく。

（ただ、当事務所の場合、本人確認情報の作成には報酬が発生いたします。）

また、権利証は、登記を申請する際に、本人確認資料として法務局に提出しますが、

登記手続きには権利証のほかに、所有者の印鑑証明書なども必要なので、

権利証だけで勝手に名義変更の登記をすることはできません。

悪用されるのがご心配でしたら、法務局に申し出ると、

「登記識別情報」を失効させることもできますし、

不正な登記がされることを防ぐ方法もあります。

※不正登記防止申出制度

不正な登記がされる差し迫った危険がある場合に、申出から3か月以内に不正な登記がされることを防止するための制度。

この申出をすることで、申出から3か月以内に登記が申請された場合は、申出をした方に、登記が申請されたことが通知されます。

身に覚えのない登記がされることを防止することができます。

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不動産の登記簿を取るときには、『地番』が分からなければ取ることができません。

ところで、『地番』ってご存じですか？
似たものに、『住居表示』っていうのもありますが、

違いは分かりますか？

『地番』とは、登記制度上、土地1筆ごとに付す番号のこと。

一方、『住居表示』は、住居表示に関する法律に基づいて 、町をわかりやすくしたり、郵便物を配達しやすくするこ とを目的にした制度で、「建物の場所」を示す番号のこと 。


当事務所がある久留米市では、

• 住居表示が実施されている地域
• 実施されていない地域

があります。

住居表示が実施されていない地域では、

ふだん書いている住所の「何番地何」が「地番」であることが多いと思います。

住居表示が実施されている地域では、「（何丁目）何番何号」と表記されていると思います。


登記簿を取るときに、住居表示の「何番何号」と書いて登記簿を請求しても、

「違う土地」の登記簿が出てくるか、

「該当する物件がない」ということになると思いますので 、ご注意くださいね！


地番がわからないときは、

• （ご自分で所有する物件なら）権利証（登記済証/ 登記識別情報）
• 固定資産税の納税通知書

でご確認ください 。

もしくは、

• 法務局に備え置かれている「ブルーマップ」で 調べることができます
• 管轄の法務局に電話で問い合わせても教えてもらえます

▼関連ページ▼

• どうすれば、不動産の名義を確認することができるの？
   
• 不動産の名義を変更するのに　いくらくらいかかるの？
   
• 登記簿取得サービス

　　　不動産の名義を確認したいけど、法務局が遠くてなかなか行けないという方

　　　平日は仕事なので、法務局に行く時間が取れないという方

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お問い合わせフォームもご用意しています。24時間受け付けています。

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平成24年7月9日から、新しい在留管理制度がスタートしています。

在留資格をもって中長期間在留する外国人（「中長期在留者」）には、

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住宅ローンを組んだとき、通常、抵当権を登記します。

ローンを完済すると、銀行が、この抵当権を抹消するための書類を用意してくれます。

抵当権の登記は、勝手に消えませんし、銀行が消してくれるわけでもありません！

抹消登記の手続きに必要なものとしては、

銀行が用意する書類

• 抵当権の権利証（登記済証、登記識別情報）

• 解除証書

• 金融機関の登記事項証明書

• 委任状

お客さまにご準備いただくもの

• 認印

• 運転免許証などの本人確認書類

• 「登記簿上」の住所が、「現在」の住所と異なっている場合は、住民票（前住所の記載のあるもの）_または戸籍の附票
  →抵当権抹消登記の前提として、登記簿上の住所を現在の住所に変更する登記が必要になります。　　　　　　　　　　　　　　▼
  　（くわしくは、「【Q&A】不動産を購入後、引っ越して住所が変わったり、結婚をして姓が変わっていますが、何か手続きは必要なの？」をご覧ください。）

銀行が用意してくれる書類の中の、「銀行の登記事項証明書」には有効期限があります。

証明書が発行された日から3か月以内です。

期限が切れてしまうと、銀行に差し替えてもらうか、取り直す必要がありますので、費用が増えるかもしれません。

また、抹消登記を何年も経ってからしようとすると、書類を紛失する可能性もあります。

銀行が用意する「登記済証（登記識別情報）」は再発行してもらうことができませんので、思わぬ手間ひまがかかるかもしれません。

ですので、ご完済されたら　 お早めに抹消登記をされることをお勧めします。

抹消登記について、ご不明な点などございましたら、お気軽にお問い合わせください。

▼

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• 住宅ローンを払い終わったあと、抵当権の抹消登記を後回ししていたら、銀行からもらった書類を失くしてしまった
  
  
• 相続の登記をしようと思って登記簿を見てみたら、親が組んでいた住宅ローンの抵当権の登記がそのままになっていた 

当事務所では、このような登記に必要な書類をなくされたお客さまの抵当権抹消登記手続きを何度も手がけていますので、ご安心ください。

抵当権抹消登記に必要な書類は、「登記に必要なもの」のところにも書いていますが、

1. 抵当権設定契約証書（登記済証）_または登記識別情報
2. 解除証書
3. 金融機関の登記事項証明書（代表者事項証明書）
4. 委任状

です。このうち、１．の登記済証/登記識別情報は、再発行できません。

登記済証/登記識別情報がないときは、特別な手続きによらなければなりません。

まず、特別に必要となる書類から。

1. 銀行は、委任状に銀行の実印（代表者が法務局に登録している印）を押印しなければなりません。
2. 銀行の印鑑証明書を準備してもらわなければなりません。

つぎに、手続き面。

1. 本人確認情報を作成する方法
   申請代理人となる司法書士が、銀行の融資課長、担当者などを本人確認し、本人確認情報を作成して、登記済証/登記識別情報に代わる書類として登記手続きをします。
   
   この場合は、別途費用がかかります。
   （料金表の「その他の費用（5）」）
   
   
   
2. 事前通知による方法
   ：抵当権の抹消登記だけする場合は、この方法で行います
   
   登記済証/登記識別情報も添付しないで登記申請すると、
   法務局は、まず銀行に対して、
   「このような抵当権の抹消登記が申請されましたが、申請の内容が真実であれば申し出てください」
   と通知（『事前通知』）をします。
   銀行から期間内に間違いない旨の申し出があれば、抵当権が抹消されます。
   郵便によるやり取りが必要ですので、多少時間はかかります。
   この方法は事前通知の切手代を納める必要がないため、別途費用はかかりません。

 抵当権抹消登記手続きのくわしいことはコチラをご覧ください！

 抵当権抹消登記に必要な書類を紛失された方！
 相続登記をしようと思ったら抵当権の登記がついたままでお困りの方！  

共有者全員から依頼していただくのが望ましいかとは思いますが、

共有者のおひとりからの依頼でも大丈夫です。

たとえば、夫２分の１、妻２分の１で共有している場合、

夫か妻のいずれかから依頼を受けると、手続きができます。

手続きの費用は、共有の不動産の抵当権抹消登記でも、単有（所有者がおひとり）の不動産の抵当権抹消登記でも、費用は同じです。

共有の場合、共有者の全員からの依頼でも、お一人からの依頼でも、費用は同じです。

ただし、抵当権抹消登記をするために、所有者の住所や氏名の変更登記などが必要になる場合は、

住所や氏名の変更登記をする方全員からの依頼が必要になります。

手続きや費用のことなど、お気軽にお問い合わせください。

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土地と建物で所有者の名義が違う場合は、全員からの依頼が必要になります。

この点は、同じ不動産を共有している場合と異なります。

たとえば、土地の所有者が夫で、建物の所有者が妻の場合、夫と妻からの依頼が必要です。

手続きや費用のことなど、お気軽にお問い合わせください。

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抵当権抹消登記の前に、その住所や氏名の変更登記も申請しなければなりません。

所有者の住所や氏名の変更登記には、

• 登記簿上の住所から現住所までの移転の経緯が分かる住民票や戸籍の附票
  
  
• 名前が変わったことが分かる戸籍 + 本籍地の記載がある住民票_か戸籍の附票
  

が必要になります。

抵当権抹消登記とあわせて、住所や氏名の変更登記もいたします。

また、住所や指名の変更登記に必要な、住民票や戸籍をお客さまに代わってお取り寄せもいたします。

戸籍は、本籍地の役場で取らなければなりません。
今お住まいの住所地と本籍地が異なる場合、郵送で取り寄せることになります。

面倒とお感じの方は、ご遠慮なくお申し付けください。

手続きや費用のことなど、お気軽にお問い合わせください。

▼

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たとえば、住宅ローンを組むときに団体信用生命保険に加入していたら、住宅ローンを組まれた方がローン返済中にお亡くなりになると、生命保険金でローンの残金が返済されます。

※団体信用生命保険のことは、ブログに少し書いていますので、ご覧ください。

この場合は、相続による名義変更の登記（相続登記）をした上で、抵当権抹消登記をすることになります。

相続登記と抵当権抹消登記は、いずれも当事務所で手続きできます。


また、場合によっては、所有者が亡くなる前に、住宅ローンを完済していたけど、抵当権の抹消登記をしていなかったということもあるでしょう。

この場合は、相続による名義変更の登記（相続登記）をしなくても、抵当権の抹消登記をすることができます。

しかし、いずれは名義変更の登記をしなければなりません。遺産分けの話し合い（遺産分割協議）がお済みで、だれがその不動産を引き継ぐかがお決まりであれば、この際、相続による名義変更の登記もあわせてされることをオススメいたします。

相続登記については、コチラをご覧ください。

※【ブログ】「名義変更の登記をしようと思ったら、抵当権が残っていました。どうすればいいの？」もご覧ください。

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相続税が増税される予定ですので、相続税の節税のために、計画的に生前贈与をお考えの方も多いと思います。

不動産を生前贈与する場合、不動産の評価額は高額ですので、一度に贈与するとかなりの贈与税が課税されることもあります。

そのような場合、少しずつ不動産の持分を贈与していくこともできます。

少しずつ不動産の持分を生前贈与する際には、注意することがあります。

それは、複数の子どもへの贈与は避けるということ！

同じことは、相続による名義変更のときにも当てはまるのですが、

不動産の共有状態は、のちのち問題となることがあるからです。

複数人で共有していると、いざその不動産を売却しようと思っても、
共有者全員が同意しなければ手続きを進めることができません。

また、共有者のひとりが亡くなれば、亡くなった共有者の持分は、

亡くなった方の相続人が相続することになり、さらに共有者が増えることもあります。

ですので、少しずつ不動産の持分を生前贈与する場合は、

持分を分散させない方がよいでしょう。

手続きに必要な書類のことや手続きにかかる費用のことなど、

お気軽にお問い合わせください。

▼

▼国税庁・タックスアンサー

• No.4408　贈与税の計算と税率（暦年課税）
• No.4602　土地家屋の評価
• No.4429　贈与税の申告と納税

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相続税増税の影響からか、

親から子への「贈与」についてのお問い合わせが増えてきました。

当たり前のことではありますが、

司法書士が名義変更の手続きを受任する際は、

お客さま、親から子への贈与の場合ですと、

親と子どもの双方にお会いして、

ご本人さまの確認、贈与の意思の確認、名義変更する物件の確認など

をいたします。

だから、贈与による名義変更の登記手続きを

• 親が子どもに内緒で
• 子どもが勝手に

することはできません。

たとえば、こんなケースの場合。

たとえ、登記手続きに必要な書類や実印がそろっていたとしても、

司法書士としては、父Bさんにもお会いして、「本人確認」と「意思確認」をいたします。

　↑　　↑　　↑

お問い合わせフォームもご用意しています。24時間受け付けています。

お気軽にお問い合わせください！

▼関連記事

• 住宅ローンの抵当権がついていますが、贈与で名義変更できますか？＜ブログ＞
• 認知症の人の不動産を名義変更できるか？＜ブログ＞
• 不動産の贈与にかかる税金は、贈与税だけではありませんよ！＜ブログ＞
• 夫婦間の生前贈与＜ブログ＞
• 名義変更にいくらくらいかかりますか？＜ブログ＞

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<事例>

　裁判所ホームページより

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<事例>

成年後見制度は、本人の権利擁護を目的とする制度なので、
本人の資産は「本人のため」にしか利用することができません。

だから、"無償"での贈与は、原則認められないのです。


　裁判所ホームページより

• Q.成年後見人の役割は，どのようなものですか？

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