相続による名義変更（相続登記）

「◯◯が亡くなったので、不動産（土地、家、マンション）の名義変更をしたい」

という方は、この相続登記のページをお読みください。

 

• 相続による不動産の名義変更の手続きを、どのような手順で進めたらいいか？
• 相続登記には、どのような書類が必要か？
• 相続による名義変更の手続きには、いくらくらいかかるか？

​

などについて、司法書士がわかりやすくご説明いたします。

福岡県久留米市のおちいし司法書士事務所では、相続登記の手続き費用のお見積もりをいつでも無料で承っています。また、ご相談は随時お受けしています。

いますぐお電話（0942-32-0020）か問い合わせフォームにてお尋ねください。

▼お問い合わせ先

（目次）

１．相続登記とは

２．相続登記の手続きのながれ

３．相続登記に必要なもの

４．相続登記の手続き費用

５．お問い合わせ、ご相談の予約

６．相続登記のよくある質問

７．お客さまの声

相続による名義変更登記（相続登記）に必要な書類は、

で異なります。

• 亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本
• 亡くなった方の住民票の除票（本籍地の記載があるもの）または戸籍の附票
  →登記上の住所が記載されているもの
• 相続人の現在の戸籍謄本または抄本
  →被相続人が死亡した以後に取得したもの
• 相続人全員の住民票
• 固定資産税の評価額がわかる固定資産税納税通知書、評価証明書

• 亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本
• 亡くなった方の住民票の除票（本籍地の記載があるもの）または戸籍の附票
  →登記上の住所が記載されているもの
• 相続人の現在の戸籍謄本または抄本　→　被相続人が死亡した以後に取得したもの
• 遺産分割協議書（実印を押印したもの）
• 相続人の印鑑証明書
• 不動産を引き継ぐことになった方の住民票
• 固定資産税の評価額がわかる固定資産税納税通知書や評価証明書

• 遺言書（自筆証書遺言の場合は、検認の手続きをしたもの）
• 遺言者の死亡の記載のある戸籍謄本
• 亡くなった方の住民票の除票（本籍地の記載があるもの）または戸籍の附票
• 引き継ぐことになった相続人の戸籍謄本
• 引き継ぐことになった相続人の住民票
• 固定資産税の評価額がわかる固定資産税納税通知書や評価証明書

※引き継ぐことになった相続人が親や兄弟姉妹の場合は、先順位の相続人がいないことが分かる戸籍も必要

「登記簿に載っているAさん」 と 「戸籍や住民票のAさん」が同じ人であることが、戸籍や住民票では明らかにならない場合があります。
戸籍には住所地は書かれていませんし、住民票や附票には保存期間が決まっていて、古いものが破棄されていることもあるからです。
特に、本籍地を何度も移されている方は、戸籍の附票が取れないことが多いです。

そのようなときは・・・

• 登記済証（いわゆる権利証）
• （原）戸籍の附票
• 不在籍証明書、不在住証明書
• 相続放棄申述受理証明書、相続放棄申述受理通知書​

が必要になることがあります。

※登記申請の際、戸籍謄本などの原本を法務局に提出しますが、登記手続きが済めば還付してもらえます。

また、相続登記の申請と同時に、「法定相続情報証明」の手続きをすることもできます。

この手続きをしておくと、法務局で「法定相続情報一覧図の写し」を相続手続きで必要な通数を発行してもらえますので、すべての相続手続きに必要な戸籍は1通ずつ準備すれば、複数の金融機関でも手続きを同時に進めることができます。

▼法定相続情報証明制度とは？

相続登記にかかる費用には、

があります。

 

１．相続登記にかかる実費

• 登録免許税
  登記申請の際、法務局に収入印紙で収める税金。
  税額は名義変更する物件の固定資産評価額×0.4％。
  （評価額が1,000万円の場合、登録免許税は4万円となります。）
   
• その他の実費は、登記情報（1通335円）、登記事項証明書（1通480円）、戸籍謄本（1通450円）、除籍・改製原戸籍謄本（1通750円）、住民票（1通200〜300円）の取得費用など。
   

２．司法書士報酬

おちいし司法書士事務所では、相続による名義変更（相続登記）の手続き費用につきましては、３通りのパック料金を設け、わかりやすい料金体系にしています。

※１：パック料金には、戸籍5通分の報酬を含んでいますが、6通目以降については、1通あたり2,000円+税を加算させていただきます。

※２：兄弟姉妹が相続人となる場合はチェックする戸籍の数が多くなりますので、20,000円+税を加算させていただきます。

また、代襲相続が発生している場合も同様に、10,000円+税をさせていただきます。

※３：作成する遺産分割協議書は、名義変更する不動産に関するものです。預貯金など、不動産以外の遺産も含める場合は、20,000円+税〜を加算させていただきます。

※４：申請先の法務局が複数の場合は、1箇所増えるごとに30,000円加算させていただきます。また、名義変更する物件数が多数の場合は、物件数に応じて加算させていただきます。

※５：土地Aは長男が、土地Bは長女が引き継ぐというように、複数名が不動産を相続する場合は、それぞれ登記申請することになりますので、各相続人に手続き報酬と実費をご請求させていただきます。戸籍収集や遺産分割協議書作成などは重なりますので、パック料金からおひとり様あたり20,000円減額いたします。

平成29年5月より、法務局において、各種相続手続きに利用することができる「法定相続情報証明制度」が始まりました。
 
（１）法定相続情報制度とは、どんな制度なの？
 
相続手続きでは、亡くなった方（被相続人）の相続人を特定するために戸籍が必要になります。

具体的に言うと、

を準備しなければなりません。

これまでは、準備した戸籍の束を

• 被相続人の預金の解約手続き＝金融機関
• 被相続人の株の手続き＝証券会社
• 被相続人の不動産の相続登記＝法務局

それぞれの手続先に提出しなければならず、戸籍を1通ずつしか準備していなければ、ひとつずつ順番に手続きする必要があって、すべてが終わるまでに時間がかかっていました。

また、相続手続きを急ぐため、戸籍一式を提出先の数だけ準備するとなると、古い戸籍（除籍謄本や改製原戸籍謄本）は、1通750円かかるので、費用がかかっていました。

それが、新しい「法定相続情報制度」では、手続きに必要な書類を法務局に提出して、「法定相続情報一覧図の写し」を手続きに必要な通数を発行してもらうことができます。

そうすると、必要な戸籍は1通ずつ準備すれば、複数の金融機関でも手続きを同時に進めることができます。


（２）何を準備すればいいの？

１．必ず用意する書類

①被相続人の除籍謄本＝出生から亡くなられるまでの連続した戸籍謄本及び除籍謄本

②被相続人の住民票の除票または戸籍の附票

③相続人全員の現在の戸籍謄本また抄本

④申出人（相続人の代表となって手続きを進める人）の住所・氏名を確認することができる住民票

※運転免許証のコピー（原本と相違がない旨を記載し，申出人の記名・押印をしたものでもOK） 
 

２．必要となる場合がある書類
⑤（法定相続情報一覧図に相続人の住所を記載する場合）→各相続人の住民票

⑥（代理人が申出の手続きをする場合）→委任状

　（親族が代理する場合）申出人と代理人が親族関係にあることが分かる戸籍謄本

　（司法書士が代理する場合）司法書士の身分証明書の写し 

 

（３）申請書など作成しなければならないものは？

１．法定相続情報一覧図の保管及び交付の申出書

被相続人等の表示だけでなく、利用目的、被相続人名義の不動産の有無なども記載する必要があります。

２．法定相続情報一覧図

申出書と必要書類を法務局に提出したら、法務局が一覧図を作成してくれるわけではなく、申出人の方で一覧図を作成して提出しなければなりません。
 

記載すべき事項が細かく決められていますので、面倒と感じられるかたらお時間がない方は司法書士にご依頼されたほうがストレスなく手続きを進められると思います。

 

（４）手続きの費用はいくらくらいかかるの？

手続きに必要な戸籍の準備、申出書や一覧図の作成をご自分でなさる場合は、法務局での手数料は、なんと一覧図を何通交付してもらっても無料です。

一覧図の作成がわずらわしいという方、被相続人本籍地が遠方で取り寄せに手間がかかる方、仕事が忙しく、手続きする時間が取れない方は、ぜひ司法書士におまかせください！

相続による名義変更登記と合わせてのご依頼でも、法定相続情報一覧図の申し出のみのご依頼でも承ります。

当事務所では、

基本報酬＝30,000円+消費税

相続登記をご依頼いただいた場合は、半額（15,000円）

数次相続（被相続人がなくなったあと、相続人がなくなっているとき）の場合は、数次相続1件あたり15,000円を加算（法定相続情報一覧図を別途作成しなければならないので）

で手続きを代行いたします。

被相続人に「子ども」がいないときは、

第2順位である「被相続人の(祖)父母」が相続人になります。

相続登記をご依頼いただければ、当事務所が責任を持って必要となる戸籍をお取りいたします。

被相続人に「子ども」「(祖)父母」がいないときは、第3順位である「被相続人の兄弟姉妹」が相続人になります。

この場合、集めなければならない戸籍は

です。

相続人を確認するためには、たくさんの戸籍が必要になり、すべてを準備するのはとても大変だろうと思います。相続登記をご依頼いただきましたら、お客さまに代わって司法書士が手続きに必要な戸籍をお取り寄せいたします。

たとえば、お住いの自治体で取れるものだけご準備になって、遠方の役場で取らなければならないものは、司法書士におまかせいただくと手間が省けるのではないでしょうか？

相続手続きで、不動産の名義変更や銀行預金の解約手続きなどの際、必ずいる戸籍謄本です。その戸籍謄本の有効期限について、「3か月ですか？」とよくご質問をいただきます。

諸手続きで住民票や印鑑証明書を提出するときは、よく「発行から３か月以内のもの」をご準備くださいと言われることが多いからでしょう。 

相続による名義変更登記に必要となる証明書は、

• 被相続人（亡くなった方）の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍
• 相続人の現在に戸籍（被相続人の死亡日以後に取得したもの）
• 相続人の印鑑証明書
• 不動産を相続する人の住民票

です。

被相続人の戸籍は、記載内容が変わることは通常ありませんので、有効期限はありません。

相続人の戸籍は、被相続人が亡くなったときに生存していることを確認するのに必要なので、被相続人の死亡日以後に取得したものであれば、3か月以上経っていても使えます。

被相続人が遺言を残していないケースでは、遺産分割協議書が必要になります。
相続人全員が実印を押しますので、その実印の印鑑証明書も添付しますが、この印鑑証明書の有効期限もありません。

ただ、金融機関での預金の解約手続きの場合は、3か月以内の印鑑証明書が求められると思います。

相続の手続きをする際、金融機関や証券会社、法務局での不動産の名義変更でも、亡くなった方の「生まれてから亡くなるまでの戸籍」が必要になります。

まずは、亡くなられた方の本籍地はどこかがわからないと、どこの役場で手続きしたらよいのかわかりません。

もしわからなければ、住所地の役場で、「本籍地の記載のある住民票（除票）」を取りましょう。

つぎに、本籍地がわかれば、その役場に戸籍を請求することになります。

近くであれば、役場の窓口で、「相続手続きに使うので、亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍を出してください！」と伝えてください。
（備え付けの請求用紙に必要事項を記載して、身分証明書を提示する必要はあります。）

もし本籍地が遠方だったら、郵送で請求できます。

請求する役場のホームページに、請求方法が書いてあります。

それを参照していただくとおわかりになるかと思いますが、ここでは、簡単にご説明します。

▼必要なもの

が必要になります。

本籍地を移したり、結婚したりすると、別の役場に戸籍を請求しなければならないこともありますので、上記の要領で、請求を繰り返すことになります。

面倒だなと思われる方も多いのではないでしょうか？

その場合は、名義変更を依頼する司法書士におまかせください！

当事務所でも、お客さまに代わって、戸籍のお取り寄せをいたします。お気軽にお申し付けください！

戸籍は、人の出生から始まり、結婚、養子縁組、そして死亡までの身分に関することが記録されています。あまり見る機会はないかもしれませんが、ご存じかと思います。
 

では、戸籍の『附票（ふひょう）』はご存じですか？

国語辞典には、「荷物などにつけた札」と説明されていますが、戸籍の附票とは、戸籍に入っている人の住所の履歴を示すものです。

 

住所のことなら、住民票でいいのでは？と思われるかもしれません。

現在の住所を示すためなら、住民票でOKです。
ひとつ前の住所のことも、住民票でOKです。前住所の記載のあるものを出してもらえますので。

しかし、何度も市区町村をまたいで引っ越しをされていると、住民票では証明できませんので、そんなときは、戸籍の附票の出番です！

市区町村をまたいだ住所移動をくり返した場合でも、本籍地を移動しなければ、ひとつの戸籍の附票にすべての住所が記録されることになります。

住民票や戸籍の附票の保存期間は、住所や本籍地を異動してから5年ですので、住民票は取れなくても、本籍地が変わってなければ戸籍の附票を取ることができます。

ただ、戸籍の附票は、本籍地で取らなければなりません。現住所と本籍地が違う方は郵送でお取り寄せすることになり、ちょっと手間かもしれません。


不動産の登記手続きでは、

• 所有者の住所の変更の登記（所有権登記名義人住所変更登記）
  →所有者の住所の変遷を示すため
   
• 相続による名義変更登記（相続登記）
  →「登記簿」に記録された被相続人（亡くなられた所有者）と、「戸籍」に載っている方が同一人物であることを示すため

に戸籍の附票を使用します。

戸籍の中にいる人全員が、その戸籍から（死亡や、婚姻、他の市町村への転籍などで）除かれた戸籍が「除籍」となります。（その戸籍に１人でも残っている人がいれば、その戸籍は除籍にはなりません。）

「改製原戸籍」は、新しい様式に作り替えられる際、すべての記載事項が移されるのではなく、新様式に作り替える時点で効力がある事項のみ移し替えられます。

たとえば、父・母・長男・長女の記載のある戸籍①があったとします。 その長男が結婚し、奥さまと2人の新しい戸籍②が作られました。 その後、戸籍①がコンピュータ化され、横書きの戸籍③ができました。

このとき、戸籍③には、長男のことは書かれないのです。

だから、父親がなくなったとき、その相続人を特定するときには、現在の戸籍だけではなく、古い戸籍までさかのぼって調べなければならないのです。

相続、贈与、売買による登記をしたとき、法務局から登記済証/登記識別情報が交付されます。

いわゆる「権利証」とよばれるもので、以前は、書類の末尾に朱色のスタンプが押してある登記済証でしたが、今は登記関係の書類もコンピュータ化され、「登記識別情報」というものに変わっています。

新しい登記識別情報＜ブログ＞

所有者が持っている権利証（登記済証/登記識別情報）は、売買や贈与などによって名義変更の登記の際に添付しなければなりません。

これは、現在の所有権者が自分の権利証を提出することで、登記申請する意思があることを明らかにするためです。

一方、相続登記においては、権利証（登記済証/登記識別情報）は不要とされています。

なぜなら、登記をする時点において、現在の所有者である被相続人の意思確認することができないからです。その代わりに、戸籍や遺産分割協議書などで、相続があったことを証明するわけです。

ですから、相続による名義変更をする際に権利証が見つからなくても、何の問題もありません。

相続登記が終わりましたら、新しい権利証（登記識別情報）が発行されますので、ご安心ください！

もし権利証（登記済証/登記識別情報）があれば、物件の所在地を確認することができますし、まれに権利証（登記済証）を使うケースもあります。

もしお手元にあれば、ご相談/ご依頼の際、お持ちいただけると助かります。

田や畑といった農地は、宅地と違って農業委員会での手続きが必要となる場合があります。

たとえば、田を売買するときは、農業委員会の許可が必要です。

基本的に農業従事者（原則　取得後の面積が 50アール＝5反＝約1500坪 必要）でなければ買えません。

一方、田を相続したときには、農業委員会の許可は不要です。

https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/wakariyasu.htmlしかし、最近の農地法の改正で、農業委員会が農地の所有者をきちんと把握するため、相続によって農地を相続したときは、農業委員会への「届出」が必要になっています。

届出期間は、農地などの権利を取得したことを知ったときから10か月以内とされています。

（届出を怠った人や虚偽の届け出をした人には、10万円以下の過料に処せられることがあるようです。）

※農業委員会の手続きを代行できるのは、司法書士ではなく行政書士です。

《参考になるホームページ》

• 久留米市農業委員会ホームページ：相続等で農地を取得したら届出が必要です
  　届出書のデータをダウンロードできるようになっています。
  　窓口にも備え置きされているようです。
   
• 農林水産省ホームページ：農地の売買・貸借・相続に関する制度について

相続による名義変更のこと、費用のことなどで分からないことがございましたら、
お気軽にお問い合わせください。
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相続による名義変更のご相談の際、物件を登記簿で確認していると、建物の登記がされていない（未登記）というのは、実はよくあることです。

（建物の表題登記は、本来はしておかなければならないのですが、）建物の登記をしていなくても、その家で日常生活を送るには、何も問題はありません。

しかし、たとえば、その家を売るときには、登記をしなければ買主への名義の変更登記ができません。だから、未登記の建物を売却する予定がある場合は、建物の登記をしておくと良いでしょう。

しかし、その不動産の買主が建物を取り壊して新築する場合などもありますので、建物の登記はせずに取り壊すケースもあります。

ちなみに、この建物の登記、司法書士ができるでしょうか？

実は、不動産の登記には、「表題登記」と「権利の登記」に分かれていて、

• 表題登記＝土地家屋調査士
• 権利の登記＝司法書士

が担当します。ご存じでしたか？

くわしくは、

というわけで、未登記の建物の相続登記をする場合は、まず、土地家屋調査士が「表題登記」をしたうえで、司法書士が所有権保存の登記をすることになります。

※当事務所では、「土地家屋調査士」のご紹介もいたします。

3人兄弟が親の不動産を相続する際、とりあえず兄弟で均等に3分の１ずつ名義にされることがあります。一見平等にように見えますが、問題を先送りにしているに過ぎません。

不動産を共有していると、その物件を賃貸に出そうと思っても、共有者の同意がないと手続きが進みません。

不動産を売却する場合には、共有している全員の同意が必要になります。

また、兄弟が亡くなれば、その方の共有持分（1/3）は、その相続人に移ります。

そうすると、共有者の人数が増え、意見がまとまらなくなるかもしれません。せっかく相続した不動産が活用されなくなってしまう可能性が高まります。

 

このように、不動産を共有することには、少なからずデメリットがあります。不動産の共有は、なるべく避けられることをオススメいたします！

すぐに売却して、売却代金を平等に分けるというような話がまとまっているというケースでは、法定相続による相続登記をすることはあるかと思います。

亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続によって名義変更の登記をする場合、準備しなければならない書類は、ケースによって異なってきます。

多くの場合に必要になるものが、被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍、除籍、改製原戸籍などすべて相続人の戸籍です。これらによって、亡くなった方の相続人を証明するわけです。

では、家庭裁判所で遺産分割調停をしたあと、その遺産分割調停に基づく名義変更の場合はどうでしょう？

遺産分割調停とは、簡単に言うと、家庭裁判所で、調停委員を交えて遺産分割の話し合いをすることです。調停手続きの際、家庭裁判所は、戸籍で相続人を確認しますので、登記手続きで、改めて戸籍で相続人の確認をする必要がありません。

だから、登記手続きに戸籍はいりません。
戸籍を添付しないということは、戸籍を原本還付することもないので、相続関係説明図も不要です。

話し合いがまとまれば、家庭裁判所の書記官が「調停調書」を作成します。これが、遺産分割協議書のようなものになります。
遺産分割調停による名義変更（相続登記）をする場合、この調停調書の謄本が必要になります。

※ふつう、裁判手続きを経て登記手続きをする場合、判決書の正本と確定証明書が必要なのですが、所有権移転登記の申請書に添付する相続を証する書面としての調停調書は、謄本でいい取り扱いになっています。

ということで、遺産分割調停に基づいて名義変更登記（相続登記）をする場合、

だけ、準備すればよいので、通常の相続登記より、必要書類は少なくてすみます。